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念正在市场开餐饮店的看过来不行众得的解析与

日期:2019-10-31 08:01 来源:

  

念正在市场开餐饮店的看过来不行众得的解析与

念正在市场开餐饮店的看过来不行众得的解析与

念正在市场开餐饮店的看过来不行众得的解析与

  究竟值不值得为了“一点点利润”起早贪黑开餐厅,你应该弄明白你开这一家店铺的目的,究竟是为了赚钱,还是为了做广告? 2、电源:一般中等以上餐厅要求必须配有380V三相动力电源,主要是招牌和照明、厨房设备和空调等用电;一般要求约在每平方200瓦左右。 我们在做规划的时候,也会做一个细分的类别规划。比如说项目四楼做一个外国风情的规划,都是西餐日餐东南亚菜。如果你是中餐,非要在四楼开,可能就有点不合适。 ●看动线:一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置,或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。 ●项目本身会根据餐厅的经营情况进行优胜劣汰,如果餐厅生意始终不好,就会被请出项目。 另外还需要考虑的是洗手间的距离,同一楼层的餐厅一般都共用洗手间,我们不希望客人走得太远。 5、相比其他零售业态,餐饮的运营模式较为简单、培育期较短、现金流动快,所以餐饮往往成为购物中心招商中见效最快的部分,需要“养”的时间不太长; ●餐厅也一样有成本和获得的一个综合的性价比考量,不会单纯地追求便宜的租金。 商场本身有较为稳定的人流量;以北京的西单商圈为例,2013年的数据显示,西单商圈的总人流量为30万,大体量的购物中心门前人流约在20万,店内人流约有3-5万。 项目说:餐厅去积极配合项目的整体推广策略,还是比较重要的。2010年左右在崇文门新世界女子百货有一个黑松白鹿和一个权金城,两者的客单价差不多,都在四楼,动线平方米,但是前者一个月能卖120-130万,后者只有30万不到。 ●商场餐饮一般很少一枝独秀,通常都会和规模化挂钩,在全城,甚至多城布点。 如在“哆啦A梦100周年展”时朝阳大悦城就以百宝袋的概念印制了一批商户优惠券,其中就包括有大量的餐饮商户。这样有主题有目的的推广活动,比餐厅单独推出优惠或折扣要更为吸引人。 1、餐饮业态租期长、承租能力较低,目前餐饮在商业项目内的面积,通常在300-500平方米(含厨房); ●比方在北京大热的新光天地项目,位于六层美食天地扶梯右手边的松伸日本餐厅,以及位于地下一层的法国百年美食馥颂(Fauchon),都曾是项目开业时的重磅餐饮招牌。后者更曾是Fauchon品牌在亚洲除日本之外的唯一分店,如今它们都已先后离开新光天地。 8、休闲餐厅兴起:休闲餐厅以其不同于传统中餐厅的食物选择、加之舒适惬意的环境以及周到的服务,其逐渐成为代表城市“小资”生活的一种生活方式而被广为接受。休闲餐厅的装修风格多为时尚休闲温馨舒适,有较为周到的领位和点餐服务,客单价介于快餐与高端的正餐餐厅之间,提供的产品包括了主食正餐与轻食。 项目说:大家以前去购物中心就是买东西,现在可能买得少了,但是去购物中心已经成为一种生活方式。你逛完街看完电影,很自然的吃个饭,或者带孩子去项目里的儿童乐园玩一下,这一切都可以在项目里面完成。总的说来电商对综合型项目的影响还是有限。 7、近年来,项目在进行餐饮招商的时候,整体政策有否变化?又有哪些常见的针对餐厅的优惠政策? 比方说项目在整体推广的时候,做一个大活动,需要每个餐厅都给出一个折扣来配合,黑松白鹿很快就能够相应,但权金城就会说我这个店里如果做一个七折,那政策上就要求我周边的多家权金城都一起七折,所以就没办法配合。消费者在项目里的餐饮消费也是会养成习惯的。一次两次不去,以后也就都没有往那儿去的习惯了。 ●餐饮品牌应该好好找准自己的定位,然后去挑选一个与自己的餐厅定位相符的项目。 ●如果你所面对的是一个拥有多个项目的集团,譬如万达,或万象城,那么你可以争取多项目合作。前提当然是你有恰好合适的开店规模计划。 ●商场和餐饮签约的周期通常为5年,在此期间还会根据各种因素进行调整。有些主因来自商场,有些主因则来自餐厅。 ●就购物中心模式来说,以前都是直接向餐厅收取租金,现在我们会考虑采取“保底和抽成两者取高”的形式。 6、隔热和隔音设施:一般与住宅或者写字楼相邻的楼层不得经营餐饮和娱乐设施,主要是要考虑噪音和热量污染,通常在餐饮娱乐项目相邻的楼层要求设置架空层,实在无法设置的,要在楼顶和烟道内作隔音隔热防护。 6、轻型餐饮(如咖啡、水吧、甜品、小食等)十分方便与电影院、溜冰场、书店等业态配合放置,十分灵活; ●对于单店运营或知名度很高的老字号餐企来说,自由度较高的地店是比较合适的。 ●项目会有定期和不定期的营销策略和市场活动,根本目的就是为了往项目里引入更多的客流,而这些客人正是餐厅们赖以生存的土壤。 ●对于连锁型的餐厅,以及客单价中等的年轻时尚类休闲餐厅来说,可能更合适开设商场店。 ●越是大项目,定位越是明确。比如说北京的朝北大悦城,周边全部是住宅小区,主要的就是家庭消费;而太古里位于三里屯地区,客群基本都是时尚青年,消费也以年轻时尚西化为主,那如果一个特别传统的烤鸭或者铜锅涮肉可能就不太合适入驻。 ●相应的,好的项目本身也不是那么容易进。有些项目会给出很大的优惠,除了免租,还会贴补装修,甚至是员工工资。即使是这样大的优惠力度,如果项目条件不好,我们也不敢考虑。因为其实每个店的开设,即使不考虑成本,对品牌也都会产生正面或负面的作用。 ●另外,商场的地理位置、客流以及店面租金、配套的娱乐设施也是需要评估的。一个好项目,才能真正带来客人。 有些规模化餐饮考虑到加盟或分店品牌的诉求,需要入驻最火热最顶级的项目,制造橱窗效应。尤其是新创品牌,不计成本也要进入顶级项目,就是为了能够给自己未来的规模化发展铺路。在这一家项目里虽然赚不到什么钱,开一家疾餐店供300-500人份量的厨房须要哪。但开在其他地方的分店就能财源滚滚啦。 ●首先是周边人群,你要确定这个项目所辐射到的是不是你餐厅的潜在消费群体,这是最关键的要素。 ●我们不会单纯地给一些优惠,而是会考虑“如果我给你三年的免租期,你能给我带来什么?” 7、餐饮业态具备带动商场顶层、动线端头等作用,设置餐饮于此类位置,可有效解决高层及动线死角的客流不足问题; 9、深入分析消费者的行为,我们发现,相当多的消费者仍选择在“逛街购物”的时候前往休闲餐厅进行消费。 ●而知名品牌雕爷牛腩,则是在北京朝北大悦城开业一年后的调整期之内进入了项目。很多如今火爆的项目都不是一炮而红的,需要3-4年的调整期。如果你评估项目的眼光足够好,在项目走红之前捷足先登也是很有可能的! 项目说:最常反映的问题,总结起来就是生意不好。比方商场的宣传不够啊,物业配合有问题啊,日常沟通有问题啊。一个店铺的成活,不仅是宣传。 出于对时间成本的考虑,大家对“等位”的容忍程度是相当有限的。但购物中心是解决等位问题的小能手。调查结果显示,在地店,等位顾客的流失率要远远高于购物中心内的餐厅。购物中心所有的心思都用来让消费者逗留得久一些,多一些消费,因此消费者在获取等位牌号后,还能在项目内进行购物休闲等其他活动,等位消费成功率相当高。 黑松白鹿进项目的时候,已经有两个地店,这是第一个购物中心店。店总体数量比较少,相对操作起来比较灵活,但权金城当时在北京已经有50多家店,在制定政策的时候,更为强调的是多店统一。 ●我们更关注的不是眼前的租金能不能便宜,而是希望品牌可以稳定而长期的发展。 7、停车场、卸货场和专用电梯:为了保证顾客用餐方便必须配备专用的停车场和电梯,此外针对大型餐饮商家还得配备专用的货物通道、卸货场和货梯。 比如在制定招商策略的时候,项目会有一些理想中的龙头品牌。我们会针对它去特别制定合作条件。优惠的租金条件是一方面,后期运营也是吸引他们的一个手段:我能够给你带来什么。 ●你所眼红的那些顶级项目,即使现在看起来连苍蝇落脚的地方都没有,也并不意味着你就一定没有机会入驻。 ●当然从餐厅经营的角度而言,我们也希望与有责任心、合作性较好的商场来合作。这些细节你基本在招商谈判沟通的过程中就能体会到。 ●这些营销活动的频率相当高,基本覆盖了主要的节假日和换季时节,而这也正是人群外出消费的高峰期。 数据解析:一线城市餐饮的保底租金大概约为人民币8-12元/平方米/天,是二线市场的两倍,三线城市的租金水平的三倍。二线元 /平方米/天,三线元/平方米/天。然而,在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效,差别并没有保底租金那么明显。一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米,二线元/平方米,三线元/平方米。看看商业项目代表和餐饮代表都怎么说? 比方餐厅核心产品啊,服务啊,餐厅品牌外延的宣传推广啊。我们都希望餐厅生意好,但是不希望餐厅因为开进了项目就产生了依赖性,觉得生意不好都是项目的责任。如果不反求诸己,对餐厅本身的发展也没有帮助。 4、餐饮业态所支付的保底租金在不同城市所表现的级差效应较为显著,而坪效的差异则没有那么明显; ●即使你签署了5-8年的合约,也并不能保证你就能在项目里存活这么长时间。 餐厅说:商场的广告位、wifi环境以及与物业长期保持良好的合作关系都是普遍遇到的问题。还要靠着求同存异、合作共赢的立场去协调解决,毕竟大家的出发点都是一致的。 大品牌大体量的餐厅也可以考虑去选择一些角落,因为客人还是会慕名而至。但是不知名的新餐厅一般不建议这样选择。 2、餐饮的租金水平一般较低,且保底租金增幅低,通常仅为零售业态的40%-50%; 3、餐饮业态租期较零售业态长,一般为5-8年,且合同期内租金增长缓慢,一般为每年增长2-3%; 餐厅说:商场和店家的经营出发点是一致的,所以在市场推广方面,我们作为餐厅也要考虑每个商场的具体商业环境,做不同的推广策略。毕竟项目和餐厅是相辅相成的。商场已有较大客流的话,引流到店就是关键。如果商场的客流尚在发育期,那么配合商场进行宣传推广就至关重要! 4、排烟烟道:一般餐饮要求设立专用的烟道,以符合环保局对餐饮企业排烟的硬性规定。 ●餐饮的成本也比较高,回收周期也不是太乐观,大家都不知道到底能不能赚钱,现在新项目都太多了,不可能保证自己的眼光真的那么准,一般谈判的时候都能考虑一个保底。 餐厅说:现在城市发展速度很快,地店的成本攀升是一个问题,可供挑选的独立店址也越来越有限。好的商业地产项目能够提供一个完整的商业生态环境,对餐厅的帮助很大,是一个比较稳健的选择。 现在,商业综合体内餐饮无疑成了最火的业态。过去商业综合体中购物、餐饮、娱乐的比例通常为7:2:1,而现在,餐饮业已经超过了整个业态的50%,有的甚至高达80%。想在商场开餐饮店,就得有些准备,下面收集了一些资料与大家分享! ●如果你是一个足够有分量的品牌,那么你可能获得相当长的免租期,装修补贴,甚至员工工资补贴等等。当然这些优惠条件要视乎项目本身的实力而定。有些小开发商的项目提供的条件十分诱人,但如果项目本身不够优质,餐厅的生意势必不好,再多的优惠条件也是浮云。 ●和项目负责餐饮招商的人保持密切联系,留意调整的动向,一旦空位出现,你的机会就来了! ●此外,如果项目本身的定位有较大调整,也会据此对餐厅进行洗牌。比如高大上风格的项目,如果要转型成为年轻时尚风格,那么客单价太高的餐厅可能与项目就不再匹配了。但绝大多数情况,是经营不善的餐厅主动要求提前解约。 ●热门爆红项目的租金,和同地段横向比较的同类型项目相比,租金整体可能要高出50%甚至更多。 ●开设餐厅还有一系列的工商、卫生、消防、以及“相关部门”的问题需要处理。 ●商业地产项目的租金虽然不低,但是总体说来能够提供一个完整的商业生态环境,和一系列相应的配套服务,追求规模化的餐厅从效率和成本的角度来说,还是可以考虑多开一些商场店。

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